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Haus Bauen: Kalkulationsübersicht für Fertighaus Kosten

Beim Haus Bauen ist eine der wichtigsten Fragen: Was ist der Preis für ein Haus, in unserem Fall ein Fertighaus. In diesem Beitrag möchte ich eine Kalkulationsübersicht der anfallenden Kosten wiedergeben. Die Liste wird noch ergänzt, falls weitere Punkte hinzukommen. Immer wieder musste ich feststellen, dass während dem Bauprozess unerwartete, Positionen hinzukamen, von denen ich zuvor noch nie etwas gehört hatte.

Grundstückskauf

  • Maklerkosten: Diese sind regional unterschiedlich hoch und betragen zwischen 3 bis 6 Prozent des Objektpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer.
  • Notargebühren: Es ist von Kosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises auszugehen.
  • Grundstückspreis
  • Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Finanzierung

Auch für die Bereitstellung des Darlehens können Kosten anfallen.

  • Risiko Lebensversicherung – wird von manchen Finanzierern gefordert, um das Ausfallrisiko im Todesfall abzusichern.
  • Treuhandkonto beim Bauanbieter – setzt man relativ viele Eigenmittel ein, fordern manche Bauunternehmen eine Einzahlung auf ein Treuhandkonto, um Sicherheit zu haben, dass der Bauherr das Geld nicht anderweitig verwendet. Dies sind für mich auch Kosten, weil dem Bauherrn in der Zwischenzeit nicht zur Verfügung steht und er es z.B. nicht zinsbringend anlegen kann.
  • Schätz- und Einwertungskosten
  • Teilauszahlungszuschläge. Übrigens können genauso Gebühren anfallen, wenn man Sondertilgungen oder eine Einmalrückzahlung machen möchte.
  • Bearbeitungsgebühren: Manche Finanzierer verlangen eine Bearbeitungsgebühr, die entweder als absoluter Betrag oder in Prozent der Darlehenssumme fällig wird. Hier vorher genau nachfragen.
  • Minderung der Auszahlungssumme: Es kann auch vorkommen, dass nicht 100 Prozent des Darlehensbetrages ausgezahlt werden, sondern z.b. nur 98 Prozent. Der Rest wird als Gebühren, analog dem obigen Punkt verrechnet.
  • Eintragen einer Grundschuld in das Grundbuchamt
  • Bereitstellungskosten für das Darlehen
  • Versicherungen: Feuerversicherung für den Rohbau und die anschließende Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden). Bauherren-Haftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung). Hausbesitzer-Haftpflichtversicherung. Rechtsschutzversicherung für Hausbesitzer. Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung.

Planungsphase

  • Architektenkosten – sind beim Fertighaus eingerechnet
    Allerdings können zusätzliche Kosten anfallen, wenn man eine Abweichung vom Typenhaus wünscht. Dies kann schon beim Versetzen einer Wand oder Tür der Fall sein.
  • Entwässerungsplan – bei uns hat EBH Haus die Erstellung des Entwässerungsplans extra berechnet. Mit der Argumentation, dass dieser nicht von allen Bauämtern gefordert wird.
  • Statiker – ist beim Fertighaus eingerechnet
  • geologisches Gutachten: Wird empfohlen, um sich einen Überblick über die Beschaffenheit des Baugrundes zu verschaffen. Wird von manchen Bauanbietern mit angeboten.
  • Vermessung und Schnurgerüst: Vor Errichtung der Bodenplatte muss das Grundstück von einem Vermesser vermessen werden. Hier können in Abhängigkeit der örtlichen Gegebenheiten (z.b. schwierige Hanglage) eine Grob- und Feinvermessung notwendig sein. Danach wird ein Schnurgerüst aufgestellt. Diese Punkte sind bei manchen Bauunternehmen schon im Preis eingerechnet.
  • amtliche Vermessung: Der obige Punkt ist nicht mit der Vermesserung durch das Vermessungsamt zu verwechseln. Diese kann allerdings auch erst lange nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Sollte man aber im Hinterkopf haben.
  • Sonderplanung und zusätzliche Arbeiten: Natürlich können weitere Planungskosten anfallen, wenn der Bauherr spezielle eigene Wünsche hat. Hierunter rechne ich:
    Statikberechnung für individuellen Carport oder Garage
    Landschaftsarchitekt für Gartenplanung und Außenanlagen
    Ursprungskalkulation bei baulichen Sonderwünschen. Wir wollten z.B. einen Erker mit Dachterrasse und einen ausgebauten Kinderspielraum im Dachgeschoss.

Baunebenkosten

  • Vermessung habe ich oben schon angeführt
  • Erdarbeiten: ggf. sollte man diese noch einzeln aufgliedern, bzw. ein detailliertes Angebot anfordern. Nach jetzigem Stand sind das bei uns:
    Aushub der Baugrube (starker Unterschied, ob Bodenplatte oder Keller gebaut wird)
    Abtransport des Aushubs (bei einem großen Grundstück oder einer Hanglage mit Aufschüttung vielleicht nicht notwendig)
    Entsorgung von Schutt – falls im Erdreich Schutt oder Müll gefunden wird, ist dies separat zu entsorgen und verursacht zusätzliche Kosten.
    Bodenaustausch – wenn der Boden verunreinigt ist, muss ggf. der Boden ausgetauscht werden. Dies erhöht die Menge bei Abtransport und zusätzlich muss mehr Material aufgeschüttet werden.
    Vorbereitung für Bodenplatte und Keller: In der Regel Aufschüttung mit Frostschutzkies.
  • Gründungsmaßnahmen: Bei Hanglage oder schlechtem Untergrund können auch Gründungsmaßnahmen erforderlich sein. Sprich zusätzliche Absicherung, um für das Haus einen tragfähigen Boden zu schaffen.
  • Verrohrung und Kanalanschluss: Der Fertighausanbieter legt oft nur Rohre 1-2m aus dem Haus. Vom Bauherren ist dann für den Anschluss von Abwasser und Regenrinnen an den Kanal oder eine andere Ableitung zu sorgen. Dies wird in der Regel nach der Abrüstung, also dem Abbau des Gerüstes, erfolgen.
    Hier fallen Kosten für die erneuten Erdarbeiten, Verlegen der Rohre und Material an. Es ist unbedingt zu klären, ob das Regenwasser mit in den Kanal abgeleitet werden darf. Möglicherweise stehen hierzu bereits Angaben auf der Baugenehmigung, bzw. im Bebauungsplan.
  • Wasseranschluss: Wird von der Gemeinde oder dem örtlichen Versorger gemacht.
  • Telekom: Kann nur über die Bauherrenhotline der Telekom beantragt werden. Dafür gibt es derzeit einen Fixpreis von 399,- €.
  • Strom: Vom örtlichen Versorger auszuführen. Ist bei uns Bayernwerk, die Ausführung wurde aber an Enaco weiter gegeben.
  • Baustrom: Hierzu habe ich schon ausführlichen Beitrag geschrieben.
  • Heizsystem: Hier ist es stark davon abhängig, für welche Beheizung sich der Bauherr entschieden hat. Wir wollen mit Flüssiggas heizen. Also ist der Tank einzubringen, wird bei uns im Boden eingegraben. Dementsprechend kostet die Einbringung und der Tank etwas. Andere Möglichkeiten sind: Fernwärme, Erdwärme, Tiefenbohrung, etc. . Je nachdem fallen Kosten für die Inbetriebnahme und Aufheizung an. Für unseren Gastank müssen wir etwa noch einen größeren Betrag für die erste Füllung einplanen, mit ca. 2500.- € ein nicht unerheblicher Betrag.
  • Baucontainer: Bei der Hausaufstellung und dem Innenausbau fällt eine erhebliche Menge Abfall an. Hierfür muss ein Container gestellt werden. Da dieser über einen längeren Zeitraum vor Ort ist fallen, neben der Müllentsorgung, An- und Abfahrt auch Mietkosten an.
  • Baukran / Autokran: Ein Holz Fertighaus wird innerhalb von 2-3 Tagen mit einem passenden Kran aufgestellt. Der Hausanbieter rechnet mit einer bestimmten Krangröße. Erfordern die Örtlichkeiten einen größeren sind die Mehrkosten vom Bauherren zu tragen.
  • Beton: Fundament und Keller werden betoniert. Es wird eine Preisspanne im Hauspreis eingerechnet. Der tatsächliche Preis kann aber lokal schwanken. Entstehen hier Mehrkosten sind diese wiederum vom Bauherren zu tragen. Kann der Betonmischer nicht an Ort und Stelle sauber gemacht werden, sondern erst im Werk, fallen weitere Kosten an.
  • Gebühren: Für Wasser und Abwasser berechnet die Gemeinde noch Gebühren. Falls das Grundstück im Neubaugebiet ist, sollte man vorher abklären, ob noch allgemeine Erschließungskosten anfallen.

Vielfach hört und liest man, dass man bei den Baunebenkosten „einfach“ 20.000 bis 25.000 Euro einplanen soll, dann liege man schon richtig. Persönlich untergliedere ich das Ganze in möglichst viele Einzelposten, um mir einen besseren Überblick zu verschaffen. Gerade die Erdarbeiten bergen oftmals ein unkalkulierbares Risiko, weil man einfach vorher nicht weiß, auf was man unterirdisch stößt.

Gebäudekosten

Beim Fertighaus wird häufig nach Ausbaustufen unterschieden:

  • Ausbauhaus – häufig nur Rohbau. Sämtliche Elektro- und Sanitärinstallationen, sowie Innenausbau ist noch auszuführen.
  • Fertig zum Malern – Rohbau und Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär) sind fertig.
  • Schlüsselfertig – zusätzlich sind Malerarbeiten, Fliesen und Böden fertig.

Sind gängige Angaben. Dementsprechend unterscheiden sich im Internet oder den Musterhausparks die Grundpreise sehr stark.

Ich nenne in Folge nur, nach unserer Erfahrung, die Positionen, die man ggf. selbst ausführen oder vom örtlichen Handwerker der Wahl machen lassen kann. Wenn nicht extra erwähnt, dann meine ich immer Material plus Arbeitsaufwand.

  • Einzelpreis Innentür – wie viel kostet das Material und was wird an Arbeitskosten pro Tür gerechnet. Bitte auch nach den Preisen für die einzelnen Elementen fragen. Also Türblatt, Zarge und Drückergarnitur. Sowie welche Qualität oder welche Hersteller verwendet werden.
  • Fliesen: Boden / Wände
  • Bodenbeläge
  • Wände – Tapezieren oder Malern

Bis zum Einzug war es das noch lange nicht…

Man darf bei der Kalkulation und der Finanzplanung nicht den Fehler machen und an dieser Stelle aufhören zu rechnen, weil noch weitere erhebliche Ausgaben anfallen, bis man die eigenen vier Wände beziehen kann.

  • Carport / Garage
  • Garten und Außenanlagen: Erdarbeiten, Hecke, Pflastern, Zaun, Terrasse
  • Gartenmöbel
  • Gartengeräte und -werkzeug, Rasenmäher
  • Küche
  • Badmöbel
  • Umzugskosten
  • Lampen
  • Vorhänge
  • neue Möbel
  • uvm. …

Gerade der letzte Punkt darf nicht vergessen werden. Für Küche, Carport und Außenanlagen sind ganz schnell mehrere 10.000 Euro ausgegeben. Gerade Frau will das neue Heim wohnlich gestalten und wird dementsprechend auf die Innenausstattung wert legen. Freilich ist hier die Herangehensweise von den Einkommensverhältnissen abhängig und man wird Vieles nach und nach nach kaufen. Die größten Posten sollte man aber bei der Berechnung von Darlehen und notwendigen Eigenmitteln einrechnen.

Wenn dir als Leser noch etwas aufgefallen ist, das ich vergessen habe, kannst du gerne einen Kommentar hinterlassen, dann kann ich wichtige Punkte ergänzen.

Haus Bauen: Kalkulationsübersicht für Fertighaus Kosten
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Kommentare

3 Gedanken zu „Haus Bauen: Kalkulationsübersicht für Fertighaus Kosten“

  1. Rob sagt:

    Und wo steht jetztbder preis? N haufen text aber null interessante info

    1. Stefan Hoffmeister sagt:

      Der Artikel sollte eine Sammlung aller möglichen Einzelposten sein, damit man sich selber eine Kalkulation erstellen soll. Ich habe das im Netz so, mit all den Unterpunkten nicht gefunden. Der Preis variiert bei jedem Projekt, also habe ich auch keinen ausgewiesen.

  2. helga sagt:

    Eine gut durchdachte Kalkulationsübersicht! Danke für den Tipp zur Planung! Der Sohn hat völlig die Kranarbeiten außer Acht gelassen. Da muss man also jeden Schritt durchdenken.

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