Nachdem ich, Stefan, bereits in 2012 von einer Blitz Wohnungssuche in München berichten konnte, hier nun mein Bericht zur Grundstückssuche in München.
Ende April 2013 haben meine Frau und ich beschlossen, dass wir uns auf die Suche nach einem Eigenheim im Großraum München wollen. Schnell war klar, dass wir bereit sind in die Peripherie zu ziehen, um diesen Traum zu verwirklichen. Sind doch die Wohungs- und Hauspreise weit jenseits von unserem Budget. Ein Beispiel gefällig:
Wohneigentum in München nahezu unbezahlbar
Einfamilienhaus in Feldmoching: Wird im Internet mit knapp 400.000.- € beworben. Ich beim Makler angerufen. Dort bekomme ich folgende Auskunft:
Ja, das Haus kostet so viel. Sie können dann den Grund günstig via Erbpacht mieten. Das kostet sie “nur” 1000.- € im Monat – für 99 Jahre. Als ich erwidere, dass ich mein Eigenheim gerne an die nächste Generation weiter geben möchte, erwidert man mir: “In 50 Jahren müssen sie sowieso ein neues Haus bauen, weil das jetzige nicht so lange hält.”
Knappheit und Lage bestimmen den Preis
Ein nächstes Problem stellt die Verknappung dar. Es gibt einfach keine Häuser oder Grundstücke zu verkaufen. Während ich den Suchradius immer vergrößerte, am Ende bis nach Dorfen, im Osten, Augsburg, im Westen, und nördlich von Pfaffenhofen, hat mir jeder Makler mit dem ich Kontakt hatte, es waren Dutzende, bestätigt, dass man nicht auf bessere Grundstücke oder neue Baugebiete warten könne. Der Markt ist leer gefegt.
Für ein schönes Haus, mit Terrasse oder Balkon sollte es natürlich schon eine Süd-West-Ausrichtung sein. Für uns aber das wichtigere Kriterium war die Lage. Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln nach München, also S-Bahn oder Regionalzug. Ich sage es gleich vorweg – S-Bahn Bereich München war unmöglich etwas zu finden. Zu der Zugverbindung kommt die Anfahrtszeit. 40 Minuten bis zum Hauptbahnhof sollten nicht überschritten werden. Das hat den Osten und Norden dann ausgeschlossen. Günstiger Grund ist erst ab Pfaffenhofen oder östlich von Erding zu finden, was aber die Anfahrtszeit überschreitet. Vielleicht sollte ich an dieser Stelle erwähnen, dass wir von einem Quadratmeterpreis für erschlossenen Baugrund von 220 – 240 € ausgegangen sind. Wen es interessiert: Bad-Tölz liegt derzeit bei über 300. Mering bei knapp 300. Alles andere in Richtung München steigt exponentiell.
Welches Grundstück will ich?
Im Lauf der Suche haben wir fest gestellt, dass natürlich von Bedeutung ist, wie es aussehen soll. Aber auch, was ich darauf errichten will. Für ein Doppel- oder Reihenhaus wird weniger Fläche benötigt, als für ein Einfamilienhaus. Die Angaben für ein EFH liegen bei mindestens 350m² – 400 sollten es aber realistischerweise schon sein.
Zweite Reihe – also zumeist eingeschlossen von 4 Seiten – schied nach Besichtigung von mehreren Objekten auch aus. Du machst dein Fenster morgens auf und von jeder Seite schaut dir ein Nachbar in die Wohnung.
Wie suche ich?
- immonet
- immowelt
- immobilienscout
- Makler direkt – bringt aber meistens nichts, weil die eh alle Grundstücke auf den genannten 3 Seiten eingestellt haben und die großen Seiten besser Suchfunktionen und Filter haben
- Immobilienseite der SZ (Süddeutsche Zeitung) – hat eine gute Filterfunktion und geografische Suche
- ohne Makler, also von privat, findet man keine Grundstücke. D.h. zusätzlich zum Kaufpreis sind 3,57 % Maklerprovision einzurechnen – üblicher Satz für die Vermittlung. Für die Reservierung eines Objektes, in der Regel 1-2 Wochen, um die Finanzierung zu klären und mal eine Nacht drüber zu schlafen, sollte ein seriöser Anbieter nichts verlangen. Es gibt aber auch Akteure auf dem Markt, die Reservierungsgebühren berechnen, die bei einem späteren Kauf gegen gerechnet werden. Hier ist Vorsicht geboten.
- sehr viele Grundstücke sind von Hausanbietern, Generalübernehmern oder Fertighausanbietern geblockt
- die genannten nennen einem zumeist die Grundstücke nur, wenn man zu einem Vorgespräch, bezüglich Hausbau, mit dem Anbieter einwilligt. Oder gar einen Exklusivvertrag unterschreibt, dass man sicher mit dem Anbieter baut. Uns so gegangen, mit z.B. Massa Haus.
- als Laie ist es nahezu unmöglich einzuschätzen, ob man es mit einem seriösen Makler, Anbieter zu tun hat oder nicht. Hier bleibt letztlich nur, auf das eigene Bauchgefühl zu vertrauen. Evt. Freunde und Bekannte fragen, ob sie einen vertrauensürdigen Anbieter kennen.
- gemeindliche Grundstücke machen nur Sinn, wenn ich langfristig bauen will. Neu ausgewiesene Baugebiete sind sofort leer gefegt. Dann dauert es aber noch, bis die Gemeinde alles erschließt, sprich Straßen und öffentliche Anschlüsse legt. Kommt also nicht in Frage, wenn man innerhalb von 12-15 Monaten bauen und einziehen will.
- am Besten sehr viel Zeit und Geld (für die Fahrten zu den Objekten) einplanen